¿Qué es la nueva ley de contratos de alquileres?
La nueva ley de contratos de alquileres, número 27.551, fue sancionada por el Congreso Nacional en junio de 2020. Esta ley, entre otras cosas, establece que solo pueden realizarse ajustes anuales en el precio del alquiler y determina el método de cálculo para conocer ese valor.
Esta nueva normativa, comenzó a aplicarse para los contratos celebrados a partir del 1° de julio de 2020 y en estos días volvió a ser noticia porque, al cumplirse un año desde su implementación, comienza a aplicarse la fórmula para calcular el aumento anual previsto en los contratos iniciados desde julio del año pasado.
¿Cuáles son los principales puntos de la nueva ley?
- Determina que el ajuste de los alquileres se realizará una vez al año.
- Incrementa de 2 a 3 años los plazos mínimos de los contratos de alquiler.
- Determina que los pagos por mes de anticipo y garantía no podrán superar el valor de un mes de alquiler.
- Aclara que las expensas extraordinarias estarán a cargo del propietario, mientras que el inquilino deberá abonar las expensas comunes u ordinarias.
- Sostiene que es obligatorio declarar los contratos de alquiler ante la AFIP.
- Especifica que el ajuste de precios al cumplirse un año del alquiler dependerá de un indicador denominado Índice para Contrato de Locación (ICL). Este índice es un promedio entre lo que aumenten los precios al consumidor según la medición oficial y la variación que registren los salarios en promedio.
¿Qué es el Índice para Contratos de Locación (ICL)?
Se trata de un indicador que publica el Banco Central, y que es conformado en partes iguales por las variaciones mensuales del Índice de Precios al Consumidor (IPC) que publica el INDEC y la Remuneración Imponible Promedio de los Trabajadores Estables (RIPTE) que publica el Ministerio de Trabajo.
¿Cómo es la fórmula para calcular el nuevo alquiler?
Supongamos que el 5 de julio de 2020 firmamos un contrato que estipula que debemos pagar $10.000 de alquiler mensual. Como el contrato lo firmamos posterior al 1° de julio de 2020, entonces debemos aplicar la fórmula de actualización que determina la nueva ley 27.551. Dado que según la nueva ley el contrato se actualiza una vez al año, en julio de 2021 tendremos que abonar un nuevo valor.
Para conocer el nuevo valor del alquiler debemos consultar en el sitio web del Banco Central los valores del ICL y reemplazarlos en la fórmula de la siguiente manera:
Valor Nuevo = ($10.000) * (Valor del ICL al 5/7/2021) / (Valor del ICL al 5/7/2020)
Reemplazando los valores de «valor del ICL al 5/7/2021» por «1,42» y de» valor del ICL al 5/7/2020″ por «1», podemos completar la fórmula.
Valor Nuevo = ($10.000) * (1,42) / (1)
Valor Nuevo = $14.200
Por lo tanto por los próximos 12 meses deberemos abonar un alquiler de $14.200.
Esta fórmula nos permitirá saber siempre cuánto se modificará nuestro alquiler.
Para facilitar el cálculo, Inquilinos Agrupados puso en funcionamiento el sitio https://indicecontratoalquiler.com.ar/ donde podemos consultar las actualizaciones de los precios de los alquileres.
¿Qué pasa si nuestro contrato de alquiler es anterior a la nueva ley?
La nueva ley de alquileres comenzó a regir para todos los contratos de alquiler que fueron firmados a partir del 1° de julio de 2020. Por eso, si nuestro contrato es anterior a esa fecha, todavía no estamos alcanzados por la nueva ley y no debemos aplicar el Índice de Contratos de Locación (ICL) para actualizar su precio. Ahora bien, si nuestro contrato finaliza y queremos alquilar nuevamente o renovarlo, sí estaremos alcanzados por el nuevo método de actualización del ICL.
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